Вопросы и ответы по теме Купля-продажа недвижимости

 Доброго дня.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ,  обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается выполненной после передачи имущества покупателю и подписания сторонами акта передачи недвижимости.

Если после подписания договора купли-продажи и его регистрации в Росреесте передача недвижимости на условиях, предусмотренных договором не состоялась, это считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя от обязанности принять имущество.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи государственной регистрации.

Соответственно, если вы уже являетесь собственником приобретенной квартиры, а ваше право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, то у вас есть право обратиться в суд с исковым заявлением об исполнении продавцом обязанности по ее передаче (абз. 8 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ). Поскольку обязательства по договору не выполнены продавцом, вы вправе требовать отбора квартиры у бывших хозяев и передачи недвижимости на предусмотренных договором купли-продажи условиях. или на основании ст. 303 ГК РФвы можете требовать возврата денежных средств уплаченных за недвижимость, компенсацию расходов которые вы понесли  при подготовкт и оформлении сделки купли-продажи, и так же возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения (ст. 303 ГК РФ).

Если у продавца возникли трудности со выездом из квартиры практичнее будет мирно договориться с продавцом, например, предложив выплатить вам денежную компенсацию за несогласованный период пребывания продавца в вашей квартире (аренду),  уточнив при этом правовые последствия в случае вашего обращения в суд и взыскания с него всех судебных расходов.

Будьте осторожны продавцы часто сдают квартиры совершенно в разрушенносм состоянии опишите состояние квартиры и потребуйте от продавца подписи,  н адокументе тем самым исключив риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры при переходе прав собственности. Таким образом, ущерб от протечек, возгораний или иных повреждений, которые могут появиться в вашей квартире в период нахождения там продавца, придется возмещать ему.

Можете официально уведомить продавца о том, что  если он не исполняет достигнутые договоренности вы обратитесь в официальные органы - полиция, суд.

Официальные уведомления- это телеграмма или письмо с описью вложения и отправленное через почту России. Отсылать данные извещения продавцу необходимо по адресу квартиры, и по месту регистрации продавца, указанному в договоре купли-продажи, если он зарегистрирован не в спорной квартире.

В назначеннон время пригласите для местного участкового и представителя Управляющей компании, которые смогут выступать свидетелями. Если продавец  отказывается передавть вам квартиру, вызывайте слесаря и меняйте замки на двери. Не забудьте завиксировать все на видео.

Удачи! 

Выписать брата без его согласия не получится, действуйте через суд. Для составления заявления в суд предлагаем воспользоваться услугами зарегистрированных на нашем портале юристов. Переходите по ссылке и http://doctorjurist.ru/cabinet/documents/index и оформляйте заявку на составление Иска для подачи в суд.

Оборудование в квартире является неотъемлемой частью жилой площади, значит продавец должен вернуть в квартиру все изменения, как в первоначальном виде оговаривалось. Доказать данный факт, неописанный в договоре, будет проблематично. Суд может уменьшить цену квартиры, взыскав в вашу пользу излишек с продавца?

Согласно ст. 20 налогового кодекса РФ налоговые вычеты не применяются в купле-продаже близких родственников.

Ничего страшного, материнский капитал упадет на Ваш счет в ПФР. Вам только уточнить точную сумму и верные реквизиты. Повторно возможно использовать при условии улучшения жилищных условий, на образование детей либо пенсию матери.

Покупая квартиру с использованием ипотечного капитала, надо знать, что данная недвижимость является залогом у банка. Совершать действия с квартирой возможно только с его разрешения. Подарить сможете после погашения ипотеки или, как вариант, сделать завещание.

При расторжении договора полученные денежные средства вернуться на счет в банк, выдавший кредит. Затем банк попросит досрочно погасить кредит.

Покупая квартиру, используя маткапитал, необходимо выделение долей всех родственников, особенно несовершеннолетних детей. Также потребуется согласие Пенсионного фонда РФ на заключение сделки.  Родственные отношения между покупателем и продавцом не столь важны.

Право собственности, в соответствии со статьёй 1 Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ не возникло, так как недвижимость обязательно подлежит государственной регистрации. Если конечно данный договор не был подписан до вступления в силу ФЗ.

При совершении сделки с недвижимостью, нужно собрать пакет документов из БТИ: экспликация, кадастровый паспорт, справка-подтверждение соответствия площадей, справка о стоимости.

По гражданскому законодательству, договор купли-продажи недвижимости обязательно должен иметь наличие следующих юридических обстоятельств: обязанность продавца передать недвижимость в собственность покупателя. Обязанность покупателя принять эту недвижимость, уплатив определенную денежную сумму. Стороны договора могут быть как физическими так и юридическими сторонами. Обязательно в письменной форме с подписями обеих сторон, также иметь предмет договора, стоимость. Договор регистрируется в Росреестре.

Обращаться в органы опеки и попечительства не нужно при условии, если несовершеннолетний ребенок только имеет регистрацию в данной квартире, а не имеет долю в ней. Кроме момента из п. 4 ст. 292 ГК РФ

Из-за того, что собственник ¼ доли права собственности ребенок до 18 лет, сделка сначала потребует разрешения органов опеки и попечительства (статья 37 ГК РФ). Во-вторых, такая процедура должна проводиться с согласия родителей ребенка. Как правило, органы опеки и попечительства, разрешающие операции по распоряжению жилым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, требуют покупки аналогичного жилья на имя несовершеннолетних. Если возможность дать ребенку другую жилплощадь недоступна, можно обратиться в опеку с заявлением о разрешении продать квартиру, а денежный доход от продажи доли ребенка оставить на индивидуальном банковском счете ребенка. При этом органы опеки и попечительства принимают конкретное решение с учетом условий жизни каждой семьи.

Для такой сделки обязательно нотариальное оформление. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Предоставить необходимые для сделки документы, в том числе из ЕГРН. При заключении договора купли-продажи ДКП в нем поименно перечисляются все продавцы - сособственники.

Для продажи квартиры нужны следующие документы: план БТИ, техпаспорт, выписка из домовой книги, финансово-лицевой счет.

Ст. 292 ГК РФ предусматривает утрату права пользования квартирой всеми членами семьи бывшего собственника при отчуждении им квартиры. Защита прав несовершеннолетних в этом случае не предусмотрена, если ребенок незарегистрирован на данной жилплощади.

Вы имеете общедолевую собственность. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные собственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Вы обязаны известить участников долевой собственности о том, что продаете свою долю постороннему лицу, и указать установленную им цену и другие условия. Если другие собственники откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, вы вправе заключить сделку с другим покупателям. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям письменное разрешение о том, что они могут распоряжаться имуществом подопечных. Для последующей продажи будет вполне достаточно указанного разрешения.

Во время приватизации несовершеннолетний не был зарегистрирован в данной квартире, значит и в приватизации не участвовал. Сегодня закреплена практика выписывать детей перед приватизацией и сделкой, чтобы нивелировать возможные проблемы с органами опеки. В данной ситуации ребенок не имеет прав на квартиру, соответственно восстановить их тоже не может.

Из вопроса выходит, что дети по какой то причине в приватизации не участвовали. Возможно приватизировали квартиру до 1994 года, в то время наблюдалось несоответствие закона о приватизации с жилищным кодексом. При продаже квартиры, согласие зарегистрированных граждан (уже совершеннолетних детей) не требуется.

Если несовершеннолетний владеет долей в квартире, то будут задействованы органы опеки и попечительства для продажи такого имущества. Подается запрос в территориальный орган опеки для разрешения продажи доли несовершеннолетнего.